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第一章 行业概况

物流地产属于工业地产的领域，是经营专业现代化的物流设施的载体，是房地产开发企业出于对利润的钻营，凭据物流企业客户必要，选择一个相宜的地址，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施，好比物流仓库、配送中心、分拨中心等等，这里的投资商可所以房地产开发商、物流商、专业投资商。上世纪80年代，美国ProLogis（原普洛斯，现安博公司）提出物流地产的概想并率先进行实际。

相比住宅和贸易地产，物流地产盈利水平能力相对较低，且治理用度较高，但其优势在于偿债能力强、资产周转率高，经交易绩不变，还能够享受工业地皮增值的溢价，受政策影响较幼。

现代物流地产的领域蕴含物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调理理的现代化、规模效应、协同效应。

依照物流服务职能，参考《全国物流园区发展规划(2013-2020年)》中对物流园区的分类，重要分为以下四类：

(1)商贸服务配送型

重要依附大型商贸市场，为商品买卖提供仓储、运输、配送、集散等物流服务，是商贸流通的中心。其职能明确、行业有很强集聚性。

(2)港口服务型

重要依附港口港口优势，进行物流的进出口业务，并且使用现代信息技术伎俩，优化整合伙源，辐射强化港口周围物流发展，在对表业务中占有很高比例。

(3)货运枢纽

重要依附海陆空交通枢纽，实现分歧的运输大局相衔接，为大量货物转换提供配套设施。

(4)综合服务型

往往依附商贸流通、市域配送等规划建设。位于城市交通节点处，提供采购供给、多式联运、供给链治理。

第二章 贸易模式和技术发展

2.1 产业链

中国物流地产行业产业链上游的参加者是资源的提供方，蕴含资金的提供方，地皮资源提供方（当局、地产商等）。产业链中游环节主体是物流地产企业，可分为六类：专业的物流地产企业、传统房地产企业、物流企业、零售企业、金融机构、电商企业。产业链下游是物流地产的客户，蕴含电商企业、造作业企业、零售企业、第三方物流企业等。

2.2 贸易模式

市场规模

从物流生活用度规模来看，近几年基于国内物盛行业的稳重增长，拉动物流仓储用度逐年提升。2010-2019年物流生活用度维持持续增长态势，到2019年中国物流生活用度达到5.0万亿元，同比增长7.4%，占物盛行业总用度规模的34%；从仓储固定资产投资实现额增速来看，2012-2016年维持高增长趋向，但从2017年起头国内仓储固定资产投资实现额降落显著，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。

整体来看，近几年国内仓储行业固定资产投资大幅收缩，但市场规模仍旧维持增长态势，反映出国内物流地产行业从增量市场高速发展转向存量市场转型升级的发展阶段。

供给近况

基础设施供给进一步增长：凭据物联云仓统计数据显示，截至2019年底，全国通用仓库总面积超3亿平方米，由于适应性较强、利用率较高，通用仓库规模也在不休地扩大。截至2020年11月末，全国通用仓库总面积超3.21亿㎡，比2019年底增长0.21亿平方米，仓库资源覆盖32个省份，227个城市，7407个园区。

盈利模式

近年来，随着国内房地产暴利时期渐行渐远，多多传统房地产企业起头追求转型升级发展，物流地产由于其占有收益不变性较高、市场风险较幼的利益，引起国内地产商的普遍关注。

另表，凭据CBRE的资料显示，2019年北京、上海、地产的2-3%，其中高标仓的投资净回报率要高于物流地产的均匀水平，高标仓建设正逐步成为传统房地产商和专业物流地产商的投资热点。

物流地产项主张盈利模式重要蕴含以下三个方面：

(1)租金收入

租赁服务蕴含仓库租赁、设备租赁、房屋租赁等。仓库租赁是指经营者将大型仓储场地租给物流、电商、造作企业等客户。设备租赁是出租一些装卸设备、运输设备等，甚至是铁路专线这类交通资源。房屋租赁是指将园区内的办公室等非物流构筑的租赁。租赁服务带来租金收入不变，是物流地产最重要的收入起源。

(2)物流增值服务

在仓储环节中，通过提供装卸搬运、加工以及配送等增值性服务，获得服务性收益，基于上述基础服务，还能够通过拓展供给链金融，获得为中幼型企业提供融资服务的收益。

(3)资产增值服务

物流地产开发主体的另表一个收益起源是资产的升值收益。这种收益实现的渠路重要有两种：一是资产的销售；二是本钱是市场上市，通过资产的升值预期充分体现，转化为现金流持续扩张。这部门的收益往往通过筹资行为来实现。

2.3 技术发展

在物盛行业专利量申请方面，截至2021年6月8日，信阳科盛仓储物流设备有限公司申请专利量拔得头筹，高达100件；随后是昭通金睿五金制品有限公司、北京京东尚科信息技术有限公司、北京京东世纪业务有限公司，申请专利量都突破了80件，别离为92件、85件、84件。

2.4 政策

物流地产始于上世纪80年代，至今为止已有几十年的汗青，我国物流地产起步较晚，但在物流需要推动下发展势头更劲。

近年来，国度层面积极出台政策规划，加强商贸物流基础设施建设、提升仓储服务水平，推动物流仓储行业健全发展。

政策重要从降本增效和推动物流枢纽建设两方面推进物流地产蓬勃发展。一方面，通过减税降费等措施激励物流地产发展，如大量商品仓储用地城镇地皮使用税减半征收等物流领域税费优惠政策。另一方面，前瞻性规划国度物流枢纽，发展示代化物流网络，如到2020年布局建设30个左右国度物流枢纽，到2025年，布局建设150个左右国度物流枢纽。

第三章 行业发展及竞争环境分析

3.1 行业发展

物流地产作为物流基础设施，是物流供给链的沉要环节，在提升零售企业物流配送效能，提升消费履历方面有着沉要作用。物流产品、服务模式、技术水平等发展升级，推动着物流地产行业的进取。

(1)居民消费水平加快攀升

凭据SIF(苏宁金融钻研院)对全国居民实物消费、服务类消费、消费升级业态、苏宁消费升级等指标系统的综合分析后提出的消费升级指数情况，国内居民消费升级综合指数从2013年的0.341上升至2019年的0.378，年均增速约1.73%，反映出我国居民消费水平加快攀升，消费需要巨大。

(2)社会消费品零售总额高速增长

2010-2019年中国社会消费品零售总额年均复合增速超过10%，2020年1-11月中国社会消费品零售总额达到35.14万亿元，物流地产的基础设施作为零售供给链的中的沉要一环，在提升零售企业物流配送效能，提升消费履历方面有着沉要作用，零售市场的高速增上进一步推进物流地产的发展提升。

(3)物流需要增长优良，支持经济复原不变

从前的2021整年社会物流总额335.2万亿元，是“十三五”初期的1.5倍。按可比价值推算，同比增长9.2%，两年年均增长6.2%。从年内走势看，由于受下半年散发疫情和上年同期基数较高档成分影响，走势前高后低。一季度同比增长24.2%，上半年增长15.7%，前三季度增长10.5%。

电商的急剧崛起：2015-2020年中国快递业务量规模年复合增速超过20%，国内电商的发作式增长，推动物盛行业的迅猛发展，作为配套施舍的物流地产也随之急剧发展。

3.2 竞争分析

我国的物流地产行业竞争格局，出现出一超多强的局面；重要由物流地产商、传统房地产企业、电商企业、快递物流企业、金融机构五方组成；其中一超是普洛斯，行业市场份额为28.5%；多强代表有万纬、嘉民、宇培、安博等。从行业梯队看，第一梯队为普洛斯，第二梯队有万纬、宇培、嘉民、安然、宝湾等，第三梯队有乐歌、维龙、泻等。

从区域布局看，物流地产商重要布局散布在长三角、珠三角、京津冀、成渝地域长江中下游等主题城市群区域，其中普洛斯与宝湾做到了主题区域全覆盖；嘉民以及宇培（中国物流地产）等企业覆盖除了珠三角地域以表的其他四个地域；易商红木、丰树等企业重要布局长三角以及成都沉庆地域。

从竞争格局、行业梯队、散布区域来看，我国物流地产行业主导力量仍集中在表资专业物流地产商，市场份额相对比力集中，重要得以表资物流地产商丰硕的开发运营经验以及雄厚的资金实力，在较早的功夫内，布局中国主题区域的物流仓储，抓住了中国经济高速增长的优良机缘，急剧的扩大的市场份额。

但近年来，随着我国对政策疏导，强化物流枢纽成立，优化不合理的各类产业园区，市场迎来新的参加主体，如万纬、顺丰、安然不动产等，纷纷布局物流地产，市场格局逐步产生变动，表资的物流地产市场份额也降落显著，如2015年普洛斯的市场份额为55%，2020年普洛斯的市场份额为28.5%。

新增的市场参加者，依附自身的优势，同时与表资开发商并购、合伙或战术合作的方式共同发力国内物流地产市场。与此同时，市场参加者的增长，我国的物流地产市场间的并购也在加快，京东收购中国物流资产、万纬参加普洛斯私有化、中投集团收购黑石集团旗下欧洲物流资产等，物流地产行业规模和网络优势特点显著，只有头部企业更好的阐扬其运营优势，服务好宽大客户。从长远看，我国的物流地产市场最终的胜出者不会超过5家，各类参加者最多只能胜出1家。

3.3 中国沉要企业参加者

近几年，电子商务蓬勃发展的推动下，我国仓储地产企业急剧发展，除了专业的物流地产企业持续发力表，绿地集团、万科等多祖传统贸易地产开发企业进军仓储地产市；中表各类财团纷纷注资中国仓储地产企业，进行战术合作，加大对仓储地产的投入。凭据戴德梁行资料显示，普洛斯是中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域拥有绝对确当先职位。国内物流地产行业整体出现出一超多强的企业竞争格局。

普洛斯

普洛斯作为中国境内最大的物流仓储设施提供商，普洛斯中国目前重要产品为现代仓储物流园，主交易务蕴含仓储物流园的设计、开发、运营和仓储物流园的物业治理。2018年以120亿美元的价值被万科、高瓴等中资财团私有化，私有化之后，万科持股21.4%，厚朴投资持股21.3%，高瓴本钱持股21.2%，SMG持股21.2%，中银投资持股15%；2021年资产治理规模超1100亿美元，普洛斯REITs作为首支物流仓储类REITs在上交所上市。

截至2020年12月31日，普洛斯中国在中国43个战术性区域市场，投资、开发和治理着400余个物流、造作、数据中心等基础设施园区，所持有的仓储物流等物业总构筑面积约4332万平方米。其中已建成的仓储物流物业面积约3170万平方米，位居国内现代仓储业第一。普洛斯的发展得益于其20多年的现代仓储行业开发运营经验，客户口碑优良、保有率高，运营具备规；⑼缁攀。

万纬

2015年万纬成立，截至2021年10月，万纬物流业务布局46城，冷链物流园33个，仓储规模破1100万平方米。万纬在高标仓储和冷链物流两大业务方向上已经服务了超过1000家全球当先的品牌企业。其中，高标库均匀出租率为92%，冷库使用率为82%。

2017年万纬的仓储新增构筑面积为334万平方米，可租赁构筑面积为482万平方米；到2020年万纬的仓储新增构筑面积为75万平方米，可租赁构筑面积为1148万平方米。万纬经过2017-2018年两年的急剧扩张后，2019年、2020年有所放缓。截至2021年9月底，物流仓储已运营项目构筑面积818万平方米，其中高标库运营面积769万平方米，冷库运营面积49万平方米。

京东物流

京东集团2007年起头自建物流，2017年4月正式成立京东物流集团，2021年5月，京东物流于香港联交所主板上市。京东物流是中国当先的技术驱动的供给链解决规划及物流服务商，以“技术驱动，引领全球高效流通和可持续发展”为使命，致力于成为全球最值得信任的供给链基础设施服务商。

目前京东物流在全国运营仓库超过1200家，运营面积超2300万平方米（含云仓）。京东在物流地产布局方面：除了自建表，还通过投资并购，本钱化运作的方式来进行，如京东披露与新加坡当局投资公司（GIC）合作共同成立京东物流地产主题基金、投资易商红木、收购中国物流地产26%股份。京东成立专门物流地产投资运营部门京东产发，京东产发定位为高质量基础设施物业开发、运营及治理的领军企业。本文重要分析京东物流的仓储布局情况。

第四章 将来瞻望

进入2021年以来，全球经济复苏趋向有所加强。导致全球经济复苏加快的原因有以下几个方面：

随着世界列国持续常态化防控政策的推动，新冠疫情出现缓和迹象；

世界列国均在积极推动疫苗的接种。疫苗的接种和新冠新增病例的下行为全球经济复苏提供了较好的社会环境；

为了保障经济复苏，世界列国均持续维持较强的财政和钱币政策支持力度。蕴含美联储以及欧洲央行在内重要蓬勃经济体的超宽松钱币政策仍在持续执行，并持续酝酿新的财政政策支持打算。

全球经济复苏趋好的同时也面对一些不不造成分：

疫情变异对经济的潜在影响依然存在；

宽松的钱币政策导致大量商品价值过快上涨，全球通胀预期有所升温；

持续扩张的财政政策导致全球债务风险也有所上升；

金融市场近期动荡也成为故障经济复苏的沉要成分。

而就中国国内的经济局势而言，新冠疫情防控已进入常态化，肯定水平上依然会影响一些经济活动，但总体而言经济活动已全面沉启，加受骗局持续推出的各类复原经济的政策，多项经济指标在2020年3月份以来都出现了显著回升或者降幅收窄，展示出很强的自我调整能力。

中国的优质物流设施市场将受到下列增长驱动成分的影响：

(1)可摆布收入增多及城镇化过程加快

随着中国经济增长预计日后受日益增长的消费所带头的增长超过以往受中国当拘陌私营投资带头的增长，物流设施供给已出现大量欠缺并持续扩大？砂诓际杖朐龆唷⒊钦蚧暗缱由涛褚殉晌匾木迷龀ざ？砂诓际杖朐龆啻废讯哉寰霉毕自龆。

(2)中国的电子商务市场日益发展

中国的电子商务产业于2021年持续录得强劲增长。该增长的重要驱动力其中蕴含无法满足幼城镇对多多产品的需要及中国互联网的使用率持续提高。中国村落电子商务市场将持续迅猛发展，并且增长率将远高于全国均匀水平。

(3)日益发展的第三方物流市场

第三方物流产业将于2021年持续录得不变增长。该增长的重要驱动力蕴含更高效的物流服务需要、运输基础设施的急剧发展及越来越多的零售商、造作商及其他商家出于节约成本及效能思考而选择物流表包。中国当局的指标是进一步降低社会物流总用度与GDP的比率，打算在2025年之前，将该比率降落至12%左右，实现这一指标必要投入更多的高尺度物流设施以提高物流效能。

(4)有利确当局政策

很多当局刊物强调了物流对中国经济增长的沉要性。例如，中国国度发改委和交通部印发的《国度物流枢纽布局和建设规划》中提出：中国将进一步优化产业结构和空间布局，预计到2025年将布局建设150个左右国度物流枢纽，使物流业整体持续实现降本增效的指标。