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第一章 行业发展概况

房地产业是指以地皮和构筑物为经营对象
，从事房地产开发、建设、经营、治理以及维建、装璜和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业
，是拥有先导性、基础性、带头性微风险性的产业
。重要蕴含：地皮开发
，房屋的建设、维建、治理
，地皮使用权的有偿划拨、让渡
，房屋所有权的买卖、租赁
，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场
。在现实生涯中
，人们习惯于大将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业
。

据企洞察颁布目前我国共有各类房地产有关企业240万家
。2021年新注册企业46.4万家
，同比增长14%
。吊注销数13.2万家
，同比增长11%
，净增长33.2万家
。从地域散布来看
，广东省目前以35.3万家企业排名省份第一
，山东、江苏、四川和上海别离以19.7万家、16.8万家、12.7万家和12.6万家排名前五
。从注册资正本看
，100万元以内的房地产有关企业数量最多
，占比为29%
。100-500万元以及500-1000万元的房地产企业别离占27%和11%
。注册本钱1000万及以上的企业占比为33%
。

凭据2018年国度统计局颁布
，房地产直接从业人数和构筑行业有7072.4万人
，占其时全国人丁1/19
。第四次经济普查中罕见据显示
，在5809万构筑行业人里
，有3591万人属于“房屋构筑业”
，其中为贸易房地产服务的人数超过了4000万
。

2021年全国房地产开发投资147602亿元
，同比增长4.4%
。其中
，住宅投资111173亿元
，比上年增长6.4%；办公楼投资5974亿元
，比上年降落8.0%；贸易交易用房12445亿元
，比上年降落4.8%
。2021年中国房地产开发企业房屋施工面积975387万平方米
，比上年增长5.2%；其中住宅施工面积690319万平方米
，增长5.3%
。房屋新开工面积198895万平方米
，降落11.4%；其中住宅新开工面积146379万平方米
，降落10.9%
。房屋竣工面积101412万平方米
，增长11.2%；其中住宅竣工面积73016万平方米
，增长10.8%
。2021年中国房地产开发企业地皮购置面积达到了近十年新低
，为21590万平方米
，比上年削减了3946万平方米
，同比降落15.5%；地皮成交价款突破近十年新高
，为17756亿元
，同比增长2.8%
。

伴随中国高速城镇化的过程
，中国房地产开刊行业在从前十几年中始终维持较好的发展态势
，即便在2008年收入依然维持增长
。2020年
，房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米
，其中
，住宅施工面积655558万平方米
。房屋新开工面积224433万平方米
，住宅新开工面积164329万平方米
，房屋竣工面积91218万平方米
，住宅竣工面积65910万平方米
。

商品房销售面积176086万平方米
，住宅15亿平方米
，办公楼3千万平方米交易用房9千万平方米
，商品房销售额173613亿元
，房地产开发企业地皮购置面积25536万平方米
。2019年开发企业从业人员29.4万人
，开发企业家数为99544家
。

传统的房地产行业以住宅产品的开发销售为主
，近年来随着城市中心区域住宅用地日趋削减
，房地产企业起头钻营转型
，加大贸易地产的业务比沉
，并持有部门物业以期获得持久租金收益
。在新型城镇化以及经济转型布景下
，区域经济发展、产业结构升级势必陪伴着大规模现代化产业园区及物流基地的建设
。

房地产开发是一种专业性较强的经济活动
，从项目可行性论证直至竣工交付
，各环节对参加人员的专业知识与经验技术均有较高的要求
。

第二章 贸易模式和收入模式

2.1产业链价值链

房地产行业共有五种地产：住宅地产
，贸易地产
，产业地产
，地产服务
，地皮开发
。

房地产开发业是集房屋、市政、工业、构筑和贸易等综合开发为一体的产业
，它的关联度高
，带头力强
，产生了巨大的"拉动效应"
。房地产投资对其他行业拥有前向推动效应和后向拉动效应
，二者之和为对各行业的总带头效应
。据世界银行钻研汇报
，发展中国度房地产投资对有关产业乘数效应为2倍以上
。

房地产是周期之母
。房地产是国民经济第一大支柱行业
，带头的高低游产业链出格长
，高达50多个行业
，通过高低游影响企业投资
。处所当局依赖地皮财政
，房地产通过地皮财政影响当局投资
。房地产是居民最重要的资产配置
，通过财富效应影响居民消费和信念
。房地产稳
，则经济稳
。十次；糯蔚夭
，全球历次大的金融；蟛棵哦际怯捎诜康夭菽琅趟
，其他资产难以产生如此巨大的冲击
。凭据美国、日本、德国、新加坡等国际经验
，房地产的长效机造是城市群战术、人地挂钩、金融不变和房地产税
；褂凶詈笫旯Ψ虼翱
。

2.2贸易模式

地皮成本是房地产开发成本中占比最大的组成部门
，地皮是稀缺性资源
，国有建设用地面积供给的受限于耕地红线的约束
，加之各城市城区可出让地皮面积逐步削减
，近年来地价迅速攀升
，各色地王屡创新高
，能够预感地皮成本比沉将进一步增长
。

我国房地产正经历从成持久向成熟期的渐变
，依然存在优良的发展潜力
。

住宅开发-销售模式必须依附于住宅增量的持续增长
。而住宅增量市场将来势必要面对供给和需要的双沉压力
。

蓬勃国度房地产市场发展经验批注
，房地产行业必然经历增量市场为主导到存量市场为主导的转变
，持有型物业的开发运行是致力于永续经营的房地产企业的必然选择
。

从房地产服务行业产业链分为：规划设计公司、策动征询公司、拆迁公司、构筑和建材公司、装建公司、家电家居家纺公司、告白公司、一手房代理公司、二手房租售中介、法拍和不良资产措置公司、征信建复和拍辅机构、贷款融资房地产金融公司、公用事业公司、物业治理公司、贸易运营公司、智能社区公司、REITs等地产资管、房地产从属生意等
。

房地产买卖市场分为企业经营、上市公司投资、房地产ETF基金、房地产租赁、房地产REITs等
？陕蚵舻慕鹑谕蹲使ぞ咧匾蟹康夭善薄⒎康夭鶨TF基金、房地产REITs、MBS、CDS、CDO、房地产公司债券等
。

2.3技术发展

房地产业创新寂仔技术创业也有贸易模式创新
，A股房地产行业共有102家公司
。其中有41家有专利授权
。

房地产行业更多的节能技术、新施工技术、新金融、智慧社区、智慧家居、共享租赁、新贸易运营模式等技术影响行业发展
。高速通讯技术、大数据和物联网推动智慧家居和智慧社区发展
。物联网（IoT）是指那些用数字方式衔接到云里及不休发送和接管信息的“智能”设备和工具
。新资料让施工速度更快、越发防火、安全、硬度更强、成本更低等
。3D打印和装配式房地产技术让施工更矫捷更快捷
，造型越发多样化
。

贸易模式和运营模式的变动：供给大局
，从单一的商品房
，转变为商品房、租赁房、共有产权房、集体用地租赁房等多品类
。“多渠路保险”
，要求当局承担更多的住房责任
，使用金融、地皮、投资、钱币化补助、税收、共享等多种伎俩
，满足多档次的住房需要
，充分保险“住有所居”
。

2.4政策和监管

房地产行业重要监管单元为中华人民共和国住房和城乡建设部和天然资源部
，也同时受到发改委、财政部、人社部、人民银行和银保监会、工商行政治理局、税务局、工业与信息化部等部门监管
。国度对房地产行业尝试国度宏观领导
。处所也受河山资源厅和物价局治理
。

自律组织有房地产协会、物业协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会等
。

行业重要监管司法律规佑锥中华人民共和国城市房地产治理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国构筑法》《中华人民共和国招标投标法》《建设工程质量治理条例》《房地产开发企业资质治理划定》《房地产经纪治理法子》《物业治理条例》、《商品房屋租赁治理法子》
。

由于中国房价涨幅过快
，为了遏造过快势头当局提出“房住不炒”
，并且对部门城市进行限购
，也或进行新房定价报备和窗口领导
。

第三章 行业发展驱动成分微风险分析

3.1行业发展和价值驱动机造

任泽平曾提出房地产持久看人丁、中期看地皮、短期看金融
。人丁是需要
，地皮是供给
，金融是杠杆
。人丁流入、地皮供给不及的地域
，若是赶上金融宽松
，往往容易出现房价上涨
，反之则着落
。随着人丁流动去买房
，从国际经验看
，人丁在持久往都市圈城市群和区域中心城市集聚
，房地产市场将变得日益分化
。

2021年中国城镇化率已经达到64.7％
，将来70％以上城市的屋子可能存在过剩风险
，约莫只有20％-30％的城市屋子存在投资价值
。大路至简
。我们提出的这一尺度分析框架被宽泛选取
；谡庖环治隹蚣
，2015年在房价大涨前夕预测“一线房价翻一倍”
，被评为年度十大经典预测
。在持久
，三大硬通货抗通胀
，跑赢印钞机
。

3.2房地产开发公司常见风险

（1）环境风险

国内表风险挑战依然严格复杂
，新冠疫情对人民生涯、经济运行依然造成不成忽视的影响
。同时
，国度针对房地产行业出台的多项有关政策
，也对行业健全发展提出了更高要求
。2021年房地产行业下行趋向显著
，为了更好地适应环境变动
，应执行审慎的财政政策
，对峙以现金流为基础
，审慎投资
，聚焦市场需要坚实、远景爽朗的业务
。对峙为最宽泛的客户群体
，提供客户愿意买单的好产品、好服务
。同时通过精益运营提升效能和效益
，确保经营稳重和加强自身应对表部环境不确定性的能力
。

（2）项目开发风险在项目开发过程中
，要做到严守安全与质量底线、严格成本与瓢荼鹞理安全按时实现项目开发指标面对挑战
。构筑主材供给不实时、施工人员劳动纯熟度不及、劳动力不及、劳资纠纷、安全意表变乱、天然灾害、恶劣气象等成分
，均可能带来工程进度、项目成本、房屋质量和客户中意度等风险
。

（3）新业务风险：好多地产公司都在转型
。若何美满新业务的业务发展模式
，持续提升新业务经营效能效益和客户中意度
，成立和坚韧竞争优势
，仍是公司面对的沉要工作
。公司萦绕自身能力
，对于各项新业务在业务价值定位、客户口碑与美誉度、业务运营及财政回报水平等方面进行积极索求
，秉持为人民人民提供“好产品、好服务”的初心
，持续提升

新业务的主题能力
，并通过事业合资人机造的深入落实、内表部能力与资源协同
，推进各项新业务尽快构建出当先的竞争优势
。

（4）人才风险面对政策、市场环境不休产生的剧烈变动
，公司在优良人才吸引上存在较大挑战
，出格是地产行业对年轻员工的吸引力显著减弱
。伴随开发业务的竞争烈度不休加强、业务复杂水平不休增长
，公司的组织资源散布仍较为分散
，优势兵力未能集结
，没有形成一盘棋合力
。此表
，面对转型发展的工作
，公司在经营性业务赛路中人才储蓄不及
，业务转型的紧迫性与组织能力构建过程也形成了较为显著的矛盾
。

（5）合规风险公司的业务受到宽泛的律例及政策监管
，其中蕴含所处地域的公司条例、财政及税务律例、房屋销售及构筑律例
，物业治理律例、幼我信息与数据律例
，以及中国大陆及香港的上市规定等
，其要求或改观对公司亦会产生影响
。

公司设立了专门人员对律例和政策的变动进行钻研
，并将有关要求实时落实到业务活动和运营治理中
。公司还约请内、表部专家提供培训和最新政策信息
，加深对政策的理解并实时作出业务切合政策要求的调整；结合征询表部专家
，由富有经验的员工处置合规事宜；定期发展内部节造查抄和内部审计
，确保治理运营遵守各项有关律例、政策及指引
。

（6）信息安全风险在互联网、大数据、云推算时期下
，维持信息系统高效优良运杏注加强数据保密及幼我信息安全合规已经成为日常治理工作的沉点之一
。近年来
，公司业务多元化水平提升
，业务流程日趋复杂多样
，数据体量急剧扩大
，数据敏感性不休提高
，国度合规监管要求日益严格
，对信息系统的物理安全、网络安全、移动利用安全提出了更高要求
，也对信息系统规划、开发、运作与持续升级等一系列工作带来挑战
。

公司持续进行信息化建设工作
，涵盖各业务、各管控流程与各环节
，通过集成实现各系统之间的数据安全链路
，保险数据在采集、存储、传输、处置、使用、删除过程中的安全性与合规性
。

（7）舞弊风险：大路当然
，合资奋斗是主题价值观
。公司提倡健全阳光的企业文化
，持续建设阳光照亮的体造
，要求整个员工遵守恳切守信的准则
，并设置有效的职责分离
，形成各司其职、各负其责、相互造约的工作机造
。公司对舞弊行为秉持“零容忍”态度
，设立“舞弊举报网”
，宣传公司反舞弊政策
，提供内表通顺的渠路接管舞弊行为的举报
。

总部及各事业集团已设置监察审计职能
，建设专职人员
，推广内部反舞弊职能
，发展综合审计、专项审计与调查
，阐扬监督作用；通过定期和不定期的员工潜在利益矛盾申报、廉情调查、廉正承诺签署等行动以及与所有合作同伴签定《阳光合作和谈》等行动
，持续美满廉正系统建设
，营造健全清廉的经营环境
，护航业务健全发展
。汇报期内
，公司审计委员会已对本公司的风险治理及内部监控系统及法式是否有效做出检讨
。凭据审计委员会的检讨了局
，本汇报期内的风险治理和内部监控系统及法式有效且足够
。

3.3物业公司常见风险

（1）市场风险

凭据中国物业治理协会于2018年10月颁布的《2018全国物业治理行业发展汇报》
，截至2017岁暮全国物业治理总面积约246.65亿平方米
，比2015岁暮增长71.10亿平方米；物业治理服务企业数量已达11.8万家
。近年来
，国内物业治理企业陆续登陆本钱市场
，既吸引了宽泛的社会关注
，又获得了越来越多的本钱支持
，急剧提升专业能力和服务质量
，积极布局业务整合和并购沉组
，加大市场拓展力度
，从而加剧市场竞争
。

（2）经营风险

a.人力成本上涨风险

公司主交易务成本以人为成本为主
，以特发服务为例2017年度、2018年度、2019年度和2020年1-6月
，公司人为成本占当期主交易务成本的比例别离为66.61%、65.19%、67.41%和68.33%
。近年来
，随着业务规模不休扩大
，员工人数持续增长
，重要服务项目地点的珠三角、长三角等区域工资水平亦显著上升
，公司面

公司维持及提高盈利水平即必要在业务扩张的同时有效节造人力成本的增长
。固然公司大力推动服务尺度化、信息化及智能化以应对人力成本上涨的压力
，但无法保障能持续有效地节造或降低人力成本
。若公司无法持续地应对人力成本上升的风险
，不休提高盈利能力
，公司的业务发展及经交易绩将受到不利影响
。

b.业务表包风险

汇报期内
，为适应客户需要
，提高服务效能
，合理节造成本
，公司选择性地将保洁、保安、绿化等部门物业治理服务委托给有关领域内专业的第三方服务提供商
，这些占比力大
。公司在选择第三方服务提供商时
，通过招投标法式严格审查其规模、名誉和服务质量等；在合同中对服务质量尺度和治理规范等有关条款进行严格划定；在业务执行过程中对表包服务提供商进行严格监管
。但若第三方服务提供商未严格依照合同约定提供有关服务
，或在服务过程中未严格执行公司的质量尺度和治理规范
，将会对公司的服务质量和品牌名誉带来不利影响
，进而影响公司经交易绩
。

c.客户集中度较高

物业公司客户集中度仍相对较高
。若是重要客户与公司的合作关系或其所处行业、自身运营情况产生沉大不利变动
，重要客户项目终止或项目到期后公司未能成功续约
，公司的沉要客户和收入起源将相应受到影响
。若刊行人在市场竞争中又无法持续获取新的客户或服务项目
，公司业务发展与盈利能力将受到不利影响
。

d.安全变乱的风险

在物业治理服务中
，公司员工或礼聘的第三方服务提供商会对电梯、消防设备、弱电设施、安防设备等设备进行维建及保养
。同时
，业主在使用该等设备的过程中可能由于使用不当或设备故障等原因而产生意表
，造成业主财富损失
，甚至人身中伤
。如出现上述意表情况
，即便公司严格凭据有关合同提供各项服务
，仍可能会被有关方提告状讼
，面对赔偿的风险
，另表
，还可能因监管部门调查或奉行安全措施而影响业务的发展
。如产生上述负面情况
，可能会侵害公司的品牌形象
，公司的业务发展、经交易绩及财政情况也将受到不利影响
。

e.住宅物业治理服务费难以上调的风险

我国住宅物业服务费持久受到较高水平的价值节造
。2014年12月
，国度发改委出台《关于铺开部门服务价值定见的通知》（发改价值[2014]2755号）
，要求各省级价值主管部门拔除保险性住房及前期物业服务合同的住宅表的物业服务费价值节造或领导政策
，但保险性住房、房改房、老旧住宅幼区和前期物业治理服务收费仍由各省级价值主管部门会同住房城乡建设行政主管部门凭据现实情况尝试当局领导价
。固然政策层面已铺开价值限度
，但在现实经营过程中
，不足价值调节机造
，物业治理服务费难以上调
。近年来
，物价和人力成本刚性上涨
，若公司不能通过调整收费价值或多元化经营提高收入
，则公司的财政情况和经交易绩将受到不利影响
。

f.部门租赁物业存在瑕疵的风险

汇报期内
，公司存在租赁位于集体建设用地上的房产的情况
，该集体建设用地上房产的规划用处为住宅
，公司租赁上述房产作为员工宿舍使用切合规划用处
。如因地皮问题
，当局主管部门依法处罚的责任承担主体是出租方
。但若将来产生因房产瑕疵导致房屋搬迁、拆除
，导致公司不能持续租赁上述集体房产
，则因搬迁形成的用度和新租赁房产价值上升将对公司的盈利能力造成不利影响
。

g.新冠疫情风险

2020岁首以来
，我国产生了新冠疫情
。疫情期间
，多多物业企业参加到疫情防控一线
，社会认可度得到进一步提高
。但疫情期间
，物业企业也耗费了高额人力、物力成本
。物业治理服务项目拓展减速、成本增长、基层员工流失、服务品质颠簸为经营带来风险
。此表
，公司政务服务业务和华中地域的综合物业治理服务项目重要集中于受疫情影响较大的湖北省武汉市
，疫情造成的延期复工导致服务收费和新业务拓展都受到较大影响
。若后续疫情持续产生不利变动及出现有关行业传导等情况
，可能对公司现有及潜在客户的物业治理服务需要造成影响；同时
，受疫情影响部门客户回款延长
，若由于疫情对客户出产经营造成较大影响
，可能导致公司应收账款坏账增长
，进而影响公司将来的经交易绩
。

（3）财政风险

a.物业收费结算模式风险

公司目前在管的综合物业治理服务项目重要选取包干造的收费模式
。在包干造收费模式下
，客户定期向物业治理企业支付相对确定金额的服务用度
，剩余或者吃亏均由物业治理企业自行享有或承担
。物业治理企业节俭的开支可能成为其利润起源
，推动物业治理企业不休美满服务系统并提高服务效能
，从而有效节造成本
，同时积极扩大服务内容来增长收入起源
。但若将来公司服务收费尺度过低、服务成本难以被覆盖
，所服务的项目依然存在吃亏风险
，从而对盈利能力、经交易绩造成不利影响
。

b.应收账款金额较大的风险

汇报期各期末
，重要为期末应收的物业治理费、政务服务费等
。必要严格管控
，汇报期内
，公司重要客户贸易诺言优良且与公司合作关系不变
，应收账款账

c.现金收款风险

汇报期内
，公司存在部门住宅物业客户或停车车主以现金缴纳物业服务费、停车资等用度的情况
，公司已造订严格的现金收款治理造度及库存现金治理造度
，严格规范日常业务中的现金收付行为
，并与银行等机构合作在住宅幼区、停车场推广装置POS机和“扫码支付”设备
，激励业主、车主使用POS刷卡、微信、支付宝等电子支付方式
，不休降低现金收款在主交易务收入中的占比
。但仍存在部门业主、车主难以扭转支付习惯
，以现金缴款的情况
。若公司针对现金收款的治理措施执行不到位
，仍可能存在肯定的资金治理风险
。

d.毛利率下滑的风险

公司目前的主交易务蕴含综合物业治理服务、政务服务、增值服务等
，其中综合物业治理服务为公司最重要的业务
，也是其他各类业务发展的基础
。汇报期内
，综合物业治理业务的收入、毛利占比力高
，系影响公司综合毛利率的重要成分
。公司综合物业治理业务毛利率水平重要与物业服务项主张收费尺度、业态组成、成本管控
，以及各项目收入起源等成分有关
。将来
，随着物业治理行业竞争进一步加剧及人力成本等重要成本的上升
，公司可能面对毛利率降落的风险
。

e.参股公司未能如期实现盈利的风险

若是公司投资的参股公司未能通过发展有关业求实现盈利
，公司将必要确认投资损失
，对公司的盈利能力和财政情况将产生不利影响
。

（4）治理风险

a.成长性风险

公司不休扩大物业治理规模
，所提供物业治理服务、政务服务的项目数量、合同面积、收入均出现显著增长趋向
。公司所治理物业规模的不休扩大和服务内容的扩大对公司的经营治理、资源配置、运营治理、组织协和谐内部节造能力均提出了更高要求
。但若是公司治理水平、组织模式、规范造度、内部节造不能随着经营规模的扩大而实时调整和美满
，将对公司经交易绩造成不利影响
。

b.分支机构治理风险

公司选取物业服务行业惯常的治理模式
，在全国各服务区域设立分、子公司等分支机构提供综合物业治理服务和政务服务
。分支机构数量较多
。凭据战术规划
，公司将持续在全国领域内拓展业务
，预计将来几年仍可能在其他区域设立新的分支机构
。鉴于分支机构分散于全国各个区域
，公司面对着治理风险增高和治理效能降低的风险
。为了更好地应对风险
，公司已造订一系列治理造度和措施并大力加强各分、子公司的规范运作和统一治理
。但若是公司的治理系统、服务尺度不能适应治理分支机构的必要
，不能实时执行美满的治理系统和内部节造造度
，公司的业务发展和盈利能力将受到不利影响
。

c.主题人员流失的风险

物业治理属于劳动密集型的轻资产行业
，提供服务的人员学历布景、春秋结构差距较大
，而主题业务人员对于公司经营、治理尤为沉要
，是公司提供高水平及高质量服务的保险
，维持主题业务人员的不变也是保障公司主题竞争力的关键
。随着公司经营规模的不休发展
，公司对于主题人才的需要也会不休增长
。物业治理服务工作是以项目治理人员和物业服务人员为主题发展的
，公司已成立有效的员工薪酬和激励机造以加强员工的积极性和凝聚力
。但若公司的主题业务人员频仍流失
，或项目治理人员无法满足行业发展必要
，均会降低公司的服务质量、客户中意度和品牌名誉
，进而对公司的业务发展和经交易绩造成不利影响
。

d.未为部门员工缴纳社会保险或住房公积金而可能造成补缴的风险

汇报期内
，公司未为部门员工缴纳社会保险或住房公积金
，存在被主管部门要求补缴的风险
。

3.4经纪服务公司常见风险

（1）政策风险

房地产业作为国度支柱产业
，受国度宏观调控政策影响较大
。而房地产行业的发展对房地产中介服务企业的影响比力大
。

（2）市场风险

房地产中介服务行业服务于房地产市场
，为房地产开发商提供新房的代理销售服务和照拂策动服务
，为二手房的买卖双方提供经纪服务
。房地产市场尤其是新房、二手房市场的成交情况对房地产中介服务行业影响沉大
。

房地产行业拥有周期性的特点
，受宏观经济周期的影响
，房地产投资额、开工面积、竣工面积和销售面积等会出现周期性颠簸
。在房地产行业发展较快
，商品房价值过快上涨
，市场过热的时辰
，必然会出现房地产市场的调整
。而商品房价值在经过理性回归后
，随着城市化过程的深入
，在居民刚性需要的支持下
，房地产市场将逐步复原
，并回归到持续增长的轨路上来
。

受国度宏观调控政策的影响
，二手房市场起头买卖量迅速萎缩
，买卖价值也起头降落
，市场进入调整时期
。从事二手房经纪业务的中介公司面对经营困境
，但随着国内房地产市场的逐步成熟
，行业专业分工进一步细化
，房地产代理销售比例会逐步提高
，本公司在各地的代理市场份额在持续扩大
。

针对代理销售业务面对的市场风险
，公司采取如下应对措施：

①强化“征询（照拂策动业务）+执行（代理销售业务）”的经营模式
。公司采取在主题城市及其辐射区域将照拂策动与代理销售业务相结合的经营模式
。具体而言
，对于主题城市
，如丽江、北京、天津和上海
，以代理销售业务为主
，共同开发商进行项主张前期策动和后期的代理销售
，而在主题城市的辐射区域
，以照拂策动业务为主
，向有合作关系的开发商提供全程的照拂策动服务
。

②在二线城市合理开设新公司并积极拓展业务
，分散公司代理销售收入的地域风险
。

③选取客户追随战术
，与万科、金地等战术客户成立多项主张代理合作关系
。

（3）经营风险

a.依赖区域市场的风险

b.行业竞争风险

随着经济发展和城镇化水平的提高
，国内房地产行业发展空间辽阔
。房地产中介服务业在房地产开发过程中的沉要性已逐步体现
，在房地产开发和买卖中的参加度逐步上升
，增长速度逐步加快
。但是由于房地产中介服务行业的进入门槛较低
，房地产中介机构数量较多
，房地产行业的不休扩大使得房地产中介服务业的市场竞争日趋强烈
。

c.代理销售楼盘时出现买卖纠纷的风险

应对房地产市场的调整
，部门城市的房地产开发商通过自动下调商品房销售价值来加快销售
。由于部门采办商品房的业主不能接受房地产开发商的降价销售行为
，引发了购房业主与房地产开发商的买卖纠纷问题
。

d.成本用度支出刚性的风险

房地产中介服务行业属于人力本钱密集型企业
，重要经营成本和用度为职工薪酬福利和嘉奖支出、人怨匦聘用度、人员培训用度、差旅用度、房屋租赁用度等
，成本用度的支付刚性较强
，若是公司不能对峙审慎性的财政政策并维持较为充足的钱币资金余额
，则可能会影响到公司经交易务的正７⒄
。

e.人力资源供给不及的风险

公司所处房地产中介服务行业属于人力本钱密集型行业
，公司从事房地产代理销售和照拂策动业务必要大量高素质人才
。公司人员的素质直接影响到所提供服务的质量和公司的品牌形象
。在公司业务扩张过程中
，公司必要不休招聘优良人才
，并通过内部培训机造在较短功夫内造就出大量业务骨干
，能力满足业务发展的必要
。若是公司人力资源供给不及
，将造约公司的业务扩张速度和规模
。

（4）治理风险

a.主题人员流失的风险

照拂策动和代理销售是智力型的服务
，在公司业务急剧扩张的过程中
，对主题人员的依赖度较高
。若是公司主题人员大量流失
，将对公司产生负面影响
。公司成立了齐全、规范的人事治理造度
，并礼聘员工关系、劳动法等方面的司法照拂协助公司美满人力资源治理系统
。

b.治理能力滞后的风险

随着公司在全国领域内执行战术布局
，经营规模持续扩张
，人员和分支机构相应扩大
。公司在从粗放型向集约型过度过程中
，面对美满现有治理系统、成立规范的内节造度、提高治理能力、保障公司运营顺畅等一系列问题
。若是公司不能持续提高治理能力
，可能带来服务质量和客户中意度降落
，治理成本上升的风险
。

第四章 行业竞争环境分析

4.1中国沉要竞争者

中国房地产业协会、上海易居房地产钻研院共同评比并颁布了“2022房地产开发企业综合实力TOP500榜单”
。显示2022房地产开发企业综合实力TOP500榜单显示
，上榜房地产企业500强总资产均值为916.78亿元
，同比上年增长了10.47%；净资产均值为211.93亿元
，同比上年增长18.52%
。整体来看
，500强房企总资产规模维持增长态势
，但增速陆续四年降落
。

从营收能力来看
，2022年房地产公司排行榜交易收入均值190.65亿元
，同比增长4.02%
。交易成本均值153.90亿元
，较上年增长10.31%
。净利润均值10.72亿元
，同比降落2.61%
，现金及现金等价物余额均值88.43亿元
，同比降落3.28%
。

从区域散布来看
，华东地域在2022中国房地产500强占比38%
，华南地域占比21%
，中部地域占比15%
，同迸仔所提升；华北地域占比17%
，西部地域占比7%
，东北地域占比2%
，同迸仔所降落
。

万科

万科企业股份有限公司成立于1984年5月
，是目前中国最大的专业住宅开发企业
，也是股市里的代表性地产蓝筹股
。总部设在广东丽江
，至2009年
，已在20多个城市设立分公司
。万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司
。相当于美国四大住宅公司顶峰时的总和
。

贝壳控股有限公司

是中国当先的房屋买卖和服务线上线下综合平台
。是中国构筑行业基础设施和尺度的先驱
，旨在沉新设计服务提供商和住房客户若何高效地导航和美满住房买卖
，蕴含现有和新住房销售、房屋租赁、房屋装建、房地产金融解决规划和其他服务
。占有并经营中国当先的房地产经纪品牌链家
，也是我们贝壳平台的一个组成部门
。我们相信
，结合的成功和优良的业绩
，为我们建设行业基础设施和尺度
，推动贝壳急剧、可持续发展摊平了路路
。

恒大物业

公司是中国其中一家最大和增长最快的综合物业治理服务运营商
。凭据中指钻研院的钻研
，截至2019年12月31日或截至该日止年度
，在中国物业服务百强企业中
，以项目所覆盖城市数量计
，公司排名第二；别离以总收入、总毛利及总净利润计
，公司排名第三；以签约面积计排名第三及按在管面积计排名第四
。凭据中指钻研院的钻研
，2017年至2019年
，公司的净利润以195.5%的复合年增长率增长
，在中国物业服务20强企业中最高
。

4.2全球沉要竞争者

全球除了专一于房地产开发或者经纪业务公司表
，还有如物流地产的普洛斯和安博、园区运营的上海临港和中原幸福、不动产投资信任公司的思格卢公司和布鲁克菲尔德资产治理公司、基础设施的美国电塔公司和冠城国际、数据中心的Equinix、博彩行业的金沙中国、公共仓储(publicstorage)、老年人住房和医疗保健房地产的WELLTOWER、共享住宿的爱彼迎以及共享办公的wework公司等
。

世国魏理仕

占有200多年汗青
。1978年
，世国魏理仕在香港设立处事处
，在中国大陆的业务始于1988年
，其时是为北京国贸中心一期提供独家租赁照拂服务
？突ü拦豪硎丝苫竦靡徽臼秸绞跽辗鞣务
。世国魏理仕提供的专业服务具体蕴含：物业租售的战术照拂及施杏注企业服务、物业/设施及项目治理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资治理、钻研与战术照拂等
。

伊玛尔

伊玛尔地产（EmaarProperties）曾为全球第二大地产投资商
。是以迪拜为总部的上市公司
。为迪拜王储房屋发展打算的一部门
，迪拜酋长国执行委员会日前凭据迪拜王储默罕默德.拉希德.马克图姆兼阿联国国防部长的号令
，授权伊玛尔（EMAAR）房地产公司为迪拜国民建设1万套别墅
，涉及项目总额超过27亿美元
。伊玛房地产公司控股的Amlak金融公司则被授权为其国民申请采办该类住宅提供担保和优惠利率或其他金融支持
。该项申请将起头
。迪拜市政厅和迪拜水电局已被批示就这1万套住宅起头基础设施建设
。伊玛房地产公司是一家由迪拜当局持股32.5%的迪拜证券市场上市公司
，蕴含地皮储蓄资产在内
，其资产总值达77亿美元
。比斯迪拜塔-又称为是迪拜塔是伊玛尔旗舰项目之一
。

美国电塔(AMERICANTOWER)

美国电塔公司是一家无线通讯以及广播基础设施公司
，公司从事持佑注治理、开发和租赁无线和广播通讯塔等业务
。公司的租金和治理部门从事通讯网点的租赁业务
。网络发展服务部门提供发射塔和有关地皮收购的服务,以及授权与许可服务、构筑结构分析服务等
。

思格卢公司

SEGROplc是一家位于英国的房地产投资信任基金
。公司在英国和欧洲大陆占有
，开发和治理仓库和工业产权资产
。其仓库和轻工业构筑的组合集中在欧洲国度
。公司的分部是地理业务部门
，蕴含大伦敦
，泰晤士河谷和国度物流
，北欧(重要是德国)
，南欧(重要是法国)和中欧(重要是波兰)
。其仓库资产超过10,000平方米
，面向一系列造作
，仓储和物流用户
。它专一于提供空间
，蕴含公司开发的空间
，其空间用于一系列活动
，从包裹分发
，食品造作和散装存储等传统仓库用处到更多折衷的
，蕴含电影造片厂和蹦床
。

布鲁克菲尔德资产治理公司

是一家全球另类资产治理公司
。该公司业务重要分为五个部门：可再生能源
，地产
，基础设施
，私募股权
，以及资产治理和其它服务
。公司经营并治理水电站
，以及一系列风能发电
；贸易地产
，蕴含写字楼和零售商铺
，以及金融借贷业务等；基础设施
，该业务专一于公用事业
，交通运输
，能源和伐木产业；私募股权
，该业务蕴含公司沉组和特殊情况
，以及住宅和农业开发等
。

第五章 将来行业瞻望

将来十年
，行业发展将集中在贸易、办公、游览、物流、文化、教育等领域等
。很多房企都在发展多元化
，万科、碧桂园、恒大、中海、华润、绿地等等前二十强前三十强的险些都在做
。多元化有两种做法
，一种做法是跟房地产一点关系都没有的跨行业多元化
，好比恒大的汽车产业
。另一种做法是跟房地产产业链极度有关的
，好比游览地产
，康养、养老地产等等这些
，这两种方式都是<