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双轨造系统：双轨造下保险房和商品房共生共荣
。需要端，随着户均住房套数逐步趋近于鼓和，而同时人均住房面积仍有较大提升空间，行业将从住有所居转向住有宜居，住房需要将由从前的结构单一化演造成结构多元化；供给端，原先单轨造供给系统中刚性需要并没有得到很好保险，而改善性需要也没有得到合理满足，因而近期我国当局对于住房供给端进行了多方面政策调整，因而我们以为，将来“商品房+保险房”并沉的住房双轨造供给系统将是将来市场的大势所趋，也有望成为房地产困境的破局关键；同时商品房和保险房将是共生共荣的关系，并有望推动商品房和保险房两个子领域获得更有质量的成长，预计保险房将实现对中低收入人群的保险，商品房将有望打造高品质住宅成长新赛路
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保险房政策：本轮政策鼎新创新，筹集方式新增收购
。政策演变方面，保险房经历四大发展阶段，重要产品蕴含经济合用房、廉租房、公租房、保险性租赁住房等，预计后续配售和配租并举，过程中保险人群领域持续上移，早期经适房东要面对低收入人群，后续公租房东要面对中低收入人群，近期配售型保险房东要面对工薪群体等，保险房建设力度将加大
。建设指标方面，1994年初次房改和2011年十二五规划先后指出保险房覆盖达到20%，但目前并未达到，源于：一方面由于单轨造对于最刚需人群的保险效能不高，另一方面国际来看OECD公共租赁住房占比均值7%，20%仍是一个较高的指标
。筹集方式方面，保险房筹集方式更趋多元化，新增收购存量商品房，将助力商品房去库存，从通辽案例来看，估算1,000亿元租赁住房贷款支持打算能够影响23年通辽、沉庆等8城销售面积的11%
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保险房近况：全国存量占比8%，近阶段增量占比10%
。全国存量方面，截至2023岁暮，我国存量保险房约3,967万套，保险房面积约27.8亿平，占比同期末存量住房面积344亿平的8.1%
。全国增量方面，1994-2007年、2008-2018年、2021-2025E三个时期保险房占比同期住房供给（保险房+商品住宅）别离为17%、13%、10%
。以2021-23年增量来看，全国保险房供给占比同期住房供给的9.7%，35个大中城市占比为19.2%，目前市场仍以商品房为主
。资金支出方面，2009-2022年均匀保险性安居工程支出均值为2,966亿元，占比公共财政收入为2.0%，若是剔除棚改，则保险房支出均值为1,996亿元，占比为1.2%，其中2012年以来廉租房、公租房的支出占比总财政收入逐年降落
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保险房预测：料存量占比上限14%，年均投资1.4万亿
。凭据2035蓝图指标纲领，如果在2035年实现保险房系统美满
。我们依照三种情况会商，别离是保险人均面积低于19/24/29平，对应占比总家庭户数15%/25%/36%，对应2024-35E年均增量保险房为0.8/3.0/5.2亿平，对应2035E增量保险房为10/36/62亿平，对应年均增量占比为8%/24%/36%，对应存量占比为8%/14%/20%
。国际经验显示，房价同比增速和保险房占比强负有关，思考到房价不变要求保险房建设不应过于激进，同时思考到19平情况下保险房增量占比和存量占比均为8%、吃旖略低于保险房近况，因而预计将来保险房覆盖人均住房面积界限可能介于19~24平之间（近于24平）
。再思考到保险房财政职守约束后，预计2035E保险房建设上限为：存量面积占比14%，增量面积占比24%，仍需投资额17.0万亿元、对应年均投资额1.4万亿元、占比2022年财政收入7.0%
。在此基础上，再思考收购存量还将助力商品房去库存，预计保险房对商品房市场量价影响可控
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